דרישה לתכנון אדריכלי איכותי במחיר למשתכן

לכבוד:

מנהלת מינהל התכנון - הגב' דלית זילבר

המועצה הארצית לתכנון ובניה

העתקים:

שר האוצר, שר הבינוי והשיכון, מנהלי הוועדות המחוזיות

הנדון: ליקויים בתכנון האדריכלי בתכנית מחיר למשתכן

אנו זוכים בפרויקטים רבים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ וזכאים של התכנית שטרם זכו בדירות.

תכנית מחיר למשתכן נועדה לספק דירות במחירים מוזלים ביחס למחירי השוק, לחתך אוכלוסייה המורכב בעיקר מעשרות אלפי זוגות צעירים.

ההנחה מבוססת על ויתור של המדינה על הכנסות ממכירת הקרקע, קביעת מפרט טכני אחיד ברמה בינונית, חסכון בעלויות פרסום ושיווק של הדירות והקטנה ניכרת של הסיכון אליו חשופים היזמים בכך שהדירות מכורות מראש.

עם זאת, לאחרונה הולכת ונחשפת תופעה חמורה, במסגרתה אנו מופתעים לגלות כי בפרויקטים רבים לא רק המפרט הטכני נחות, אלא גם התכנון האדריכלי של הבניינים והדירות הוא ברמה ירודה, הכוללת ליקויים ביחס לסטנדרט המקובל בשוק החופשי: הגדלת מספר הדירות בקומה ותכסית הקומה ביחס למופיע בנספח הבינוי בתב"ע, מיעוט כיווני אוויר, שימוש מוגבר בפתרונות אוורור מכאניים ומיעוט חלונות בחדרי מטבח/מקלחת/שירותים, תכנון מרפסות בפרופורציות צרות ומאורכות שהינן פחות איכותיות, בניית דירות בגודל המקסימלי שמתיר משרד השיכון ללא דגש על ניצול יעיל של השטח הבנוי שיכול היה להביא להוזלה נוספת של מחירי הדירות, מיעוט מעליות ביחס למספר יחידות הדיור, מיקום פיר מעלית בצמוד לחדרי שינה היוצר מפגע אקוסטי ועוד.

בעקבות זאת נאלצים זוכים רבים לבחור בין ויתור על מימוש הזכייה במחיר למשתכן לבין הגשת התנגדויות וניהול מאבקים משפטיים כנגד התכנון האדריכלי בפרויקטים.

להבנתנו מקורה של התופעה בכך שמערכת הפרסומים אשר קובעים את ההגבלות על התכנון האדריכלי (חוק התכנון והבניה ותקנותיו, תכניות בניין העיר) מתייחסת באופן כמעט בלעדי להוראות שמטרתן שהבניין ישתלב כראוי בסביבה שלו מבלי לפגוע בה (קווי בניין, גובה בניין, עיצוב חיצוני של הבניין וכו'), אך כמעט ואינה כוללת הוראות הנוגעות לאיכות התכנון האדריכלי של הבניין עצמו והדירות הכלולות בו.

כל עוד הדירות משווקות בשוק החופשי, מערכת החוקים הקיימת הינה מספקת, עקב קיומה של הנחת היסוד לפיה ליזמים אינטרס לתכנן בניין אטרקטיבי ומוצלח ככל האפשר על מנת להפיק רווח מקסימלי.

בעת הנוכחית תכנית מחיר למשתכן יצרה מצב חדש במסגרתו הנחת יסוד זו אינה מתקיימת יותר - היזמים אינם נדרשים לשווק את הדירות ולכן האינטרס המנחה אותם כעת הוא חסכון בעלויות הבניה ואין להם כל תמריץ להקפיד על תכנון אדריכלי איכותי.

לצערנו גילינו כי במרבית המקרים, מחלקות הרישוי והוועדות המקומיות מאשרות כמעט באופן אוטומטי כל בקשה להיתר שעומדת בדרישות המינימום (אינה סותרת את התב"ע ואת תקנות התכנון והבניה), ואינן עושות שימוש בסמכות שלהן להפעיל שיקול דעת בעניינים תכנוניים ולמלא את תפקידן כ"שומרות הסף" בענייני רישוי בניה, לרבות הצבת דרישות בפני היזמים בנוגע להקפדה על איכות התכנון של הבניין והדירות בו, למען שמירה על רווחתן העתידית של עשרות אלפי המשפחות המיועדות להתגורר בדירות אלה. עשרות אלפי משפחות אלה הן שצריכות לעמוד לנגד עיני הוועדות, ולא שיקולים שאינם מעניינה של הוועדה כגון הימנעות מגרימת עלויות נוספות ליזמים.

אנו דוחים את טענות היזמים לפיהן דרישות של זוכי מחיר למשתכן לביצוע תיקונים בתכנון יפגעו בתכנית מחיר למשתכן ויעכבו את הפרויקטים באופן משמעותי, וכן את הטענות לפיהן הליקויים בתכנון האדריכלי עלייהם אנו מצביעים נפוצים גם בשוק החופשי.

במרבית המקרים קיים פרק זמן משמעותי עד למסירת הקרקע ליזמים המאפשר לתקן את התכנון שהוגש, ואף ידוע כי בשוק החופשי יזמים רבים מגישים תוך כדי הבניה בקשות לביצוע שינויים בהיתר שניתן להם והדבר אינו פוגע בהתקדמות הפרויקט. בנוגע לקיומם של ליקויים מסוג זה גם בשוק החופשי – במחיר למשתכן מדובר בתופעה נרחבת ואילו בשוק החופשי מדובר במקרים נדירים.

אנו מציעים ומבקשים ליישם בהקדם האפשרי פתרון פשוט ומהיר לבעיה זו, לפיו הגופים המוסמכים על התכנון ברמה הארצית (מינהל התכנון והמועצה הארצית לתכנון ובניה) יעבירו בהקדם לכל וועדות התכנון המקומיות / המרחביות והמחוזיות מסמך הנחיות ודגשים עלייהם נדרש להקפיד במהלך בחינה ואישור של בקשות להיתר בפרויקטים של מחיר למשתכן.

   שתפו עכשיו בפייסבוק

» יצירת קשר עם יוזמי העצומה