הנדון: התנגדות לבקשה לאישור חריג בארנונה ל-2027 – שינוי אזור המס למגורים במתחם "צפון מזרח יפו", הכולל את אזור נגה והמושבה האמריקאית־גרמנית, מאזור 4 לאזור 1

73 / 40 חתימות · Unknown

פנייה לעירייה ולמשרדי הממשלה – מתושבי ובעלי נכסים הרבי מבכרך 44 ו 44א

לכבוד

שר הפנים

שר האוצר

מנכ"ל משרד הפנים

מנהל המינהל לשלטון מקומי במשרד הפנים

הגורמים המטפלים בבקשות לאישור חריג בארנונה במשרדי הפנים והאוצר

ראש עיריית תל אביב–יפו

מנכ"ל עיריית תל אביב–יפו

גזבר עיריית תל אביב–יפו

היועצת המשפטית לעיריית תל אביב–יפו

מנהל אגף חיובי ארנונה בעיריית תל אביב–יפו

הנדון: התנגדות לבקשה לאישור חריג בארנונה ל-2027 – שינוי אזור המס למגורים במתחם "צפון מזרח יפו", הכולל את אזור נגה והמושבה האמריקאית־גרמנית, מאזור 4 לאזור 1

אנו הח"מ, תושבים ומחזיקים בנכסי מגורים במתחם המוגדר במסמכי עיריית ת"א–יפו כ"צפון מזרח יפו", פונים אליכם בבקשה שלא לאשר, במתכונתה הנוכחית, את בקשת העירייה להעביר את המתחם מאזור מס למגורים 4 לאזור 1, ולחלופין, להשהות ההכרעה עד פרסום מלוא התשתית העובדתית, מתן אפשרות ממשית לתושבים להגיש התייחסות, ובחינת חלופות מידתיות ומדורגות.

לפי דברי ההסבר שפרסמה העירייה לצו הארנונה ל-2027, גבולות המתחם הם רחוב אילת בצפון, הרחובות פאבריק אנריקה, הרבי מבכרך ווסרמן יעקב במזרח, שד' ירושלים במערב ודרך שלמה בדרום. העירייה מבקשת לשנות את המתחם מאזור 4 לאזור 1, באופן שיביא להעלאת החיוב של 1,130 נכסים בשיעורים של כ־47% עד כ־116%, ולתוספת הכנסה עירונית המוערכת בכ־4.5 מיליון ש"ח בשנה.

מדובר בשינוי חריג ורב עוצמה. לגבי 508 נכסים צופה העירייה עלייה של כ־75%; לגבי 91 נכסים עלייה של כ־116%; וגם הקבוצה בעלת שיעור העלייה הנמוך ביותר צפויה לעלייה של כ־47%. במקרים מסויימים מגיעה התוספת ליותר מ-14,000 ש"ח בשנה, עלייה שהינה כמובן בלתי סבירה בעליל. בנוסף, שיעורים אלה מתווספים לעדכון שנתי כללי ל-2027, העומד על 3.05%, ולאחר שינויי תעריפים משמעותיים שכבר בוצעו בארנונה למגורים החל מ-2025.

הנימוק הפומבי לשינוי לא מספק ביחס לעוצמת הפגיעה. העירייה מסתפקת בטענה שהמתחם הוא אזור מתפתח הכולל בתי קפה, סטודיו, חנויות, פרויקטים חדשים ושיפוץ מבנים לשימור סביב תיאטרון נגה. לא פורסמו בדברי ההסבר נתוני עסקאות או שכירות, ניתוח גיל ומצב הבניינים, התפלגות חברתית כלכלית מפורטת, נתוני תשתיות ושירותים, קבוצת השוואה סדורה או הסבר למה אזור 1 ולא 2 או 3 הוא המתאים.

ס' 8 לחוק ההסדרים קובע שארנונה תחושב בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. מאפייניה הכלכליים המשוערים של האוכלוסייה לא יכולים לשמש תחליף לבחינת קריטריונים סטטוטוריים. ככל שהעירייה מבססת בקשתה על הטענה שבמתחם מתגוררת אוכלוסייה "מבוססת" או זו הדומה לאוכלוסייה באזורים אחרים, עליה לחשוף הנתונים, רמת פירוט גיאוגרפית שלהם, שנת המדידה ואופן שקילתם לצד גיל הבניינים, מצבם והשירותים והתשתיות באזור.

אין חולק כי העירייה רשאית להתאים אזורי מס לשינויים עירוניים, אך גם החלטה המצויה בסמכות חייבת להיות מבוססת על תשתית עובדתית, להבחין בין מקרים שונים באופן ענייני, לשקול עוצמת הפגיעה ולבחון חלופה שפגיעתה פחותה. בענייננו, העברת מתחם מגוון מאזור 4 ישירות לאזור 1, תוך יצירת עליות של עד 116%, מחייבת הנמקה מוגברת ובחינת חלופות ביניים, עניין חסר ומהותי בבקשת העירייה.

העירייה הכירה בעבר באפשרות פריסה. בדברי הסבר לצו 2025, כשהוצעו העלאות של 30%–35% לחלק מהנכסים, הוצע לשרי הפנים והאוצר לאפשר יישום מדורג של 10% לשנה נוסף על שיעור העדכון. אין במסמכים הפומביים הסבר מדוע בהצעה הנוכחית, בה שיעורי העלייה גבוהים יותר, לא נבחן מנגנון דומה.

אנו מודעים לכך שארנונה היא מס כללי ולא תשלום ישיר בעד שירות מסוים. עם זאת, מקום בו העירייה מבקשת להשוות המתחם לאזורי מס 1 אחרים, מן הראוי שתציג השוואה מלאה הכוללת גם את מאפייני הסביבה: תשתיות, תחבורה, חניה, שטחים ירוקים, מוסדות ציבור, ניקיון, מפגעים ועבודות תשתית.

אנו התושבים כופרים בהגדרת האוזר כאזור מס' 1. מדובר באזור השוכן בין מוסכים מלוכלכים ומוזנחים, מדרכות צרות ושבורות, מגרש כדורגל בלומפילד הגורם לעומסי תנועה חריגים, סגירת רחובות, ואוהדים פרועים החוסמים את חניות התושבים ומתעמתים עימם (שיכורים לא פעם) ולראייה- מספר הפניות למשטרה ולמוקד העיו7רני 106.

בנוסף תופעה חמורה ביותר- נוכחות מסיבית ומפחידה של "הומלסים" דרי רחוב אלימים שפורצים לנכסים, נכנסים לבניינים, מטרידים את התושבים ועושים את צרכיהם בכל מקום כולל מול דלת הדירה של התושב!  (שוב לראייה מספר הפניות למשטרה ולמוקד העירוני 106 בשנה האחרונה). עד כה העירייה לא נתנה מענה לתופעה. תנאים אלה רחוקים מהקיים באזור המוגדר אזור 1. אין מה להשוות את אזור המגורים שלנו ותנאיו לאזור צפון ת"א עם הפארקים הירוקים המטופחים.

אין להסתמך רק על עליית ערכי מקרקעין, פתיחת בתי קפה או הקמת פרויקטים חדשים, תוך התעלמות ממבנים ורחובות שלא עברו השבחה דומה.

נוהל משרד הפנים לבקשות חריגות ל-2027 פורסם ב1.7.26, ובו צוין שבמועד הפרסום טרם נחתמו הקווים המנחים לבדיקת הבקשות. בנסיבות אלה, אין מקום להכריע בבקשה לפני פרסום אמות המידה הסופיות ולפני שנבדק כי הבקשה עומדת בהן במלואה.

הבחירות לכנסת ה־26 צפויות להיערך ב27.10.26. איננו טוענים שעצם הקרבה לבחירות שוללת סמכות השרים. עם זאת, זו החלטה חריגה, בעלת השלכות כספיות וחברתיות ארוכות טווח, שעלולה ליצור עובדה מוגמרת ואף חיוב למפרע מראשית 2027. על כן אנו מבקשים לנהוג בריסון מוגבר, להימנע מהכרעה חפוזה ולהבטיח שכל החלטה תתקבל על יסוד חומר מלא, לאחר שמיעת התושבים ובהנמקה מפורטת.

לאור האמור, אנו מבקשים, כדלקמן:

1.     לא לאשר את שינוי אזור המס המבוקש במתכונתו הנוכחית;

2.     להעביר לעיון הציבור, טרם הכרעה, את בקשת העירייה המלאה וכל נספחיה, לרבות המפה הדיגיטלית המחייבת, רשימת הרחובות והנכסים, חוו"ד כלכליות ומשפטיות, נתוני GIS, נתוני עסקאות ושכירות, נתונים חברתיים כלכליים, תחשיבי ההכנסה וקבוצות ההשוואה;

3.     לפרסם את אמות המידה הסופיות של משרדי הפנים והאוצר לבחינת בקשות חריגות ל-2027 ולפרט כיצד הבקשה עומדת בכל אחת מהן;

4.     לאפשר לתושבים ולמחזיקים לפחות 30 יום להגשת טענות וראיות לאחר מסירת החומר המלא, וכן לקיים שימוע או מפגש ציבורי בו תוצג התשתית המקצועית;

5.     להציג השוואה מדויקת למתחמים אחרים באזור מס 1, הכוללת את רמת הפיתוח הסביבתי של האזור, רמה סוציואקונומית של התושבים, גיל בניינים, סוגי נכסים, התיחסות למטרדים מיוחדים, שטחי דירות, ערכי מקרקעין, תשתיות, מוסדות ציבור, רמת שירות וחריגים שניתנו לבניינים ותיקים;

6.     לבחון חלופות מידתיות: מעבר לאזור 3 או 2; חלוקה לתת מתחמים; החרגת מבנים ישנים והיסטוריים; קביעת הסיווג לפי שנת בנייה; הגנה על מחזיקים ותיקים; וכן פריסת השינוי כך שהעלייה החריגה לא תעלה על 10% בשנה נוסף על העדכון החוקי (כפי שהעירייה הציעה בעבר);

7.     לבחון את השינוי על רקע ההעלאה המצטברת מאז 2024 ולא כשינוי מבודד, ולפרסם סימולציה של החיוב בכל נכס לעומת חיובו בפועל בשנים 2024–2026;

8.     אם בכל זאת יאושר שינוי ב-2027, להתנותו, ככל שיתאפשר, בהחלה הדרגתית וללא ריבית, הצמדה/תשלום פיגורים בגין יתרות שנוצרו למפרע טרם פרסום החלטה והודעה למחזיקים;

9.     למסור החלטה מנומקת בכתב המתייחסת לכל הטענות, לנתונים ולחלופות שהוצגו, ולא להסתפק באישור כללי של נוסח צו העירייה;

עד להשלמת הליך זה אנו מבקשים להקפיא את הטיפול בבקשה הנוגעת למתחם צפון מזרח יפו.

אין בפנייה זו כדי לגרוע מכל זכות של תושב או מחזיק להגיש השגה, ערר, עתירה מינהלית, בקשה לפי חוק חופש המידע או כל הליך אחר לפי דין.

בכבוד רב,

שם הנציג:צחי גולן   כתובת: הרבי מבכרך 44 טלפון ודוא"ל 054-8007422, [email protected]

שמות החותמים  שהינם תושבי ובעלי הנכסים בבניינים המדוברים מצורפים בזה בטבלה למטה.